投資入股如何進(jìn)行不動産的稅務服務處理

投資入股如何進(jìn)行不動産的稅務服務處理？以不動産、無形資産投資入股的情況越來越普遍，與之相關的稅務處理問題也越來越受到關注。

不動産投資入股，需要開(kāi)具什麼(me)樣(yàng)的發(fā)票嗎？

營業稅相關政策規定，以不動産、無形資産投資入股，與投資方不共擔風險，收取固定的利潤的行爲，需要繳納營業稅。《财政部、國(guó)家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（财稅〔2002〕191号）規定，以不動産、無形資産投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行爲，不征收營業稅。

但是，對(duì)于不動産投資入股是否可以向(xiàng)稅務機關申請代開(kāi)發(fā)票，業界則存在兩(liǎng)種(zhǒng)意見：

一種(zhǒng)認爲既然以不動産、無形資産投資入股不征營業稅，且不動産、無形資産的評估價值可通過(guò)符合資質的中介機構核定，企業就可以根據中介機構的評估報告入賬，爲必申請代開(kāi)發(fā)票。另一種(zhǒng)意見則認爲，稅務機關應爲企業開(kāi)具發(fā)票，因爲稅務機關具有長(cháng)期管理發(fā)票的經(jīng)驗，且發(fā)票具有防僞标識，可以方便稅務機關日後(hòu)跟蹤及監控，而且在現行稅收法規中找不到對(duì)此行爲不開(kāi)具發(fā)票的依據，所以是否開(kāi)具發(fā)票不該以是否應稅作爲标準。

筆者認爲，根據相關的發(fā)票管理辦法，發(fā)票用于生産經(jīng)營活動，而股東把不動産投資辦企業，不屬于生産經(jīng)營活動，不應開(kāi)具發(fā)票。因此，企業可以根據相關中介機構出具的評估報告進(jìn)行相關的賬務處理。

個人股東以不動産投資入股，需要繳個人所得稅嗎？

《國(guó)家稅務總局關于資産評估增值計征個人所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕115号）規定，個人以評估增值的非貨币性資産對(duì)外投資取得股權的，對(duì)個人取得相應股權價值高于該資産原值的部分，屬于個人所得，按照“财産轉讓所得”項目計征個人所得稅。稅款由被(bèi)投資企業在個人取得股權時代扣代繳。個人不能(néng)提供完整、準确财産(資産)原值憑證的，主管稅務機關可依法核定其财産原值。

但是後(hòu)來，該文件被(bèi)國(guó)家稅務總局收回了。筆者認爲：如果一個自然人以不動産投資一家企業，需要繳納稅金。而另一個自然人以貨币資金投入一家企業，不需要繳納任何稅金。對(duì)于不同自然人來說，這(zhè)就造成(chéng)不公平，也違背了稅法的公平性。因此，在實踐過(guò)程中，納稅人碰到用不動産投資入股的情況，要與主管稅務機關積極溝通，争取在投資環節不繳納個人所得稅，等待轉讓或處置環節繳納個人所得稅。

法人股東以不動産投資入股，要繳企業所得稅嗎？

企業法人以非貨币性資産——不動産投資入股另一家企業或成(chéng)立新企業，意味著(zhe)，該企業法人用非貨币性資産換取了另一家企業的股權。

如果該企業法人符合《财政部、國(guó)家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若幹問題的通知》（财稅〔2009〕59号文）特殊重組的條件規定：可以暫緩繳納企業所得稅，可以達到延遲納稅的目的。

如果上述交易不符合特殊重組的條件，根據企業所得稅法的相關規定：企業發(fā)生非貨币性資産交換，以及將(jiāng)貨物、财産、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣(yàng)品、職工福利或者利潤分配等用途的，應該視同銷售貨物，轉讓财産或者提供勞務。這(zhè)就意味著(zhe)用不動産換取股權的交易行爲，企業應該視同銷售不動産，按照不動産的銷售确認轉讓的損益。

結論：企業法人以不動産投資入股需要繳納企業所得稅，除了符合财稅〔2009〕59号文件企業特殊重組的規定。

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