你知道(dào)嗎房地産企業有還(hái)房本錢分期攤銷嗎

日期：2020/05/28 浏覽次數：0次關閉來源：www.xjchcw.com

    你知道(dào)嗎房地産企業有還(hái)房本錢分期攤銷嗎、‘’(一)土地成(chéng)本的分配土地成(chéng)本包括土地出讓金、動補償費、土地權證費、契稅、土地使用稅、土地閑置費等。如果開(kāi)發(fā)項目中開(kāi)發(fā)産品單一，那就可以用房管測繪部門所确定的可售總面(miàn)積或建築規劃部門确定的總面(miàn)積去與土地開(kāi)發(fā)總成(chéng)本對(duì)比，得到單位面(miàn)積成(chéng)本，進(jìn)而根據單一的開(kāi)發(fā)産品的面(miàn)積計算出其土地開(kāi)發(fā)成(chéng)本。如果是綜合項目土地用途不一樣(yàng)，出讓價格也不一樣(yàng)，那就必須根據宗地受讓的用途分類計價，將(jiāng)商業用地、辦公用地、住宅用地、可售配套設施用地的成(chéng)本分開(kāi)計算其相應的成(chéng)本在住宅成(chéng)本的計算分配時如果還(hái)有不同類别的開(kāi)發(fā)産品，比如普通多層住宅、小高層、高層住宅及單體别墅或連體别墅，它們的土地成(chéng)本就包括兩(liǎng)部分，即根據單體占地面(miàn)積直接計算的土地成(chéng)本及基礎設施的土地成(chéng)本的分攤之和。
    (二)前期費用的分配前期費用包括勘察費、規劃方案設計費、可行性研究費、環評費、施工圖設計費、招标費、政府收取的各項規費、“五通一平費用”等爲項目施工前所做的一切準備而發(fā)生的成(chéng)本費用。前期費用在開(kāi)發(fā)産品的成(chéng)本中所占比例相對(duì)來說較低，可以根據總費用與總面(miàn)積直接計算分配。如果其中單項費用很高的話，也可將(jiāng)公攤部分和單體分開(kāi)計算，總之，根據重要性原則進(jìn)行計處理。

    (三)建築安裝成(chéng)本的分配建築安裝成(chéng)本包括土建工程、水電安裝工程、室内外裝修工程、設備及工器具購置等所發(fā)生的費用。這(zhè)部分成(chéng)本在某個單一産品成(chéng)本中所占的比重是很大的，但是相對(duì)于其他成(chéng)本項目來而言，其分配對(duì)象較爲明确，可直接按單體分配到單一産品對(duì)象，也可以借鑒工業企業的成(chéng)本核算方法，對(duì)同一類别的開(kāi)發(fā)産品進(jìn)行分類彙總，比如同結構相同造價相近、裝修标準或檔次相同等等。總之是便于計算，能(néng)真實準确地反映開(kāi)發(fā)産品的計價成(chéng)本。
    (四)基礎設施費的分配基礎設施費包括排污排洪費、供電費、供氣費、供水費、通訊費、有線電視、寬帶網絡、照明費、環衛設施、消防設施、道(dào)路橋梁涵洞、綠化景觀等其他基礎性工程費用，它的分配相對(duì)于其他費用而言，要簡單明了，可采用按可售面(miàn)積、工程造價比等方法進(jìn)行分配,這(zhè)樣(yàng)對(duì)客觀公允地反映企業的經(jīng)營成(chéng)果是沒(méi)有影響的。

    (五)公共配套設施費的分配公共配套設施包括教育設施費、醫療設施費、商業設施費、地區市政設施建設費、物業管理配套服務設施費、大型人防工程等配套工程的成(chéng)本費用。這(zhè)部分成(chéng)本的分配要根據受益對(duì)象進(jìn)行，這(zhè)些配套工程大部分是爲了完善項目的功能(néng)或是爲了提高項目的服務品質而建設的，大緻可分爲可單獨有償轉讓或不能(néng)有償轉讓的大型配套項目，而可以有償轉讓的配套設施在财務上應該視同開(kāi)發(fā)産品進(jìn)行核算，這(zhè)裡(lǐ)所指的是不能(néng)有償轉讓的設施。公共配套設施的成(chéng)本隻需歸集其建造成(chéng)本，不需要分攤土地等相關的其他成(chéng)本。分配方法與基礎設施費的相同。
    (六)開(kāi)發(fā)間接費和财務費用的分配有些企業的項目公司將(jiāng)開(kāi)發(fā)間接費一些應該計入期間費用的管理費用計人開(kāi)發(fā)間接費，這(zhè)對(duì)成(chéng)本的核算和真實地反映經(jīng)營成(chéng)果是有影響的。

    關于借款費用會計準則中所講的是“固定資産達到預定可使用狀态時應停止借款費用的資本化”：而以前的股份企業會計制度中講的是“開(kāi)發(fā)産品銷售前計入開(kāi)發(fā)成(chéng)本或開(kāi)發(fā)産品成(chéng)本”，也就是開(kāi)發(fā)産品開(kāi)始銷售後(hòu)就應該將(jiāng)借款費用計入期間費用了;而現行稅法則規定“借款費用如屬于成(chéng)本對(duì)象完工前發(fā)生的應按其實際發(fā)生的費用配比計入成(chéng)本對(duì)象中：如屬于成(chéng)本對(duì)象完工後(hòu)發(fā)生的應作爲财務費用直接在稅前扣除”這(zhè)三者看上去不一緻，但是稅法的規定顯得相對(duì)合理，完工應該是指建築質量監督部門驗收合格，以此時點爲界限，這(zhè)與前二者并不矛盾，因爲沒(méi)有質量監督部門的驗收是不能(néng)交房的，換言之也是不算達到可使用狀态的。

    房地産企業成(chéng)本歸集與其他行業的成(chéng)本核算一樣(yàng)，在确定了成(chéng)本核算對(duì)象後(hòu)，就是客觀選擇确定成(chéng)本的結構。在開(kāi)發(fā)成(chéng)本一級科目下設置“土地成(chéng)本、前期費用、建築安裝成(chéng)本、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費、财務費用”等二級明細核算，再在二級明細科目下設三級明細，對(duì)各個二級科目進(jìn)行細化。由于房地産産品規模大、生産周期長(cháng)，往往成(chéng)片分期開(kāi)發(fā)，而且建築産品是非标準産品，因此在設立三級成(chéng)本明細時，對(duì)同一小區内的各工程項目應該分類進(jìn)行核算，可以借助于工程或前期部門所編制的項目預算，盡可能(néng)與項目規劃、預算的項目内容一緻，或者說以上内容都(dōu)能(néng)在所設置的三級明細成(chéng)本中合理地歸集，同時對(duì)于成(chéng)片、分批開(kāi)發(fā)的相近的開(kāi)發(fā)産品可以行當合并，如甲小區——小高層、甲小區——普通多層等，對(duì)于受益對(duì)象較多或是整個立項項目都(dōu)需要承擔的公共成(chéng)本，在核算時要做詳細的記載，以便于今後(hòu)的分步分配計算。

合理歸集完全部開(kāi)發(fā)成(chéng)本後(hòu)，最關鍵工作就是成(chéng)本的分配了。在此前，我們要讨論一下單位成(chéng)本的對(duì)象問題，以往大家都(dōu)是計算出全部開(kāi)發(fā)産品的單位建築面(miàn)積或可售面(miàn)積成(chéng)本，(即直接用總成(chéng)本除以總的建築面(miàn)積或可售面(miàn)積)，進(jìn)而根據各産品對(duì)象的面(miàn)積乘以單位面(miàn)積成(chéng)本就計算出單個開(kāi)發(fā)産品的銷售成(chéng)本了，有些企業甚至不設置“開(kāi)發(fā)産品”科目或是開(kāi)發(fā)産品科目不設置明細戶，當然，這(zhè)對(duì)于一些規模小、開(kāi)發(fā)産品較爲單一的項目來說這(zhè)樣(yàng)分配是不會影響成(chéng)本的真實性及合理性的，但對(duì)于一個大型綜合開(kāi)發(fā)項目來說有些成(chéng)本内容未必就合理了，而且這(zhè)麼(me)做也使得成(chéng)本的二、三級明細核算失去意義。所以筆者認爲開(kāi)發(fā)企業的成(chéng)本核算也應借鑒一些制造企業的産品的核算方法，比如品種(zhǒng)法、分批法甚至是分步法等等确定開(kāi)發(fā)産品的類别，進(jìn)行小類歸總，借助于現代計算機技術，對(duì)各成(chéng)本明細費用進(jìn)行準确的分配，從而計算出可售單個開(kāi)發(fā)産品的成(chéng)本，真實客觀地反映企業的經(jīng)營成(chéng)果。

    房地産企業有還(hái)房成(chéng)本分期攤銷嗎？房地産企業的成(chéng)本分爲很多個，有前期成(chéng)本，和後(hòu)期成(chéng)本等等，大家先了解房地産企業成(chéng)本核算的對(duì)象，之後(hòu)在了解成(chéng)本的結構，更多相關财務資訊，敬請關注會計學(xué)堂的更新！
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